인구 유입이 많은 곳, 주변 개발계획이 많은 곳

평택항 주변은 개발계획이 많고 산업단지 조성으로 개발프로젝트가 많은 곳이다.

사람과 물류 이동이 빈번한 곳이므로 평택항 주변 토지는 미래가치가 좋은 곳이다. 토지 투자는 원형지 토지에 하는 것이며 용도변경이 될 수 있는 곳으로 해야 한다.

신영리는 평택항의 배후도시가 될 지역이므로, 항만 주변 지역의 토지이용 방식이 변화하고 있으므로, 부동산 가치상승의 주요 요인으로 작용하고 있다.

신영리 주변으로 현덕지구와 포승지구라는 개발지가 있으므로 용도변경이 될 수 있는 땅이라서 미래 투자가치가 좋은 곳이다. 신영리는 평택항 배후도시로써 용도가 계획관리(40/100 건폐율/용적률)에서 시가지화 예정지역으로 지정이 되었으므로 평택항 신항이 완공되는 시점으로 용도변경이 된다면 주거지역 또는 상업지역으로 바뀌게 되고 땅의 가치는 생각 외로 많이 수익률을 볼 것이다. 

예를 들어서 신영리의 현재 용도가 계획관리지역(40/100)에서 제2종일반주거지역(60/250% 대지건물비율/용적률)으로 용도변경 된다면  땅값은 2배에서 3배 정도 뛸 것이며 계획관리지역(40/100)에서 일반상업지역(80/1,300%)이나 유통상업지역(80/1,100%) 또는 근린상업지역(70/900%)으로 용도가 바뀐다면 대박 나는 땅이 되는 것이다.

또한 땅은 인구 유입이 많은 곳 중 용도변경이 될 수 있는 땅이 미래가치가 만족스러운 투자처가 되는 것이다. 계획관리라는 용도는 현재 4층짜리 건물을 짓는 땅이지만 용도변경이 될 수 있는 땅에 투자하면 10층짜리 건물을 짓는 땅으로 변하기 때문에 수익률이 많아지는 땅으로 변화하는 것이다.

땅은 현재가치가 아닌 미래가치이기 때문에 어떤 땅을 사느냐에 따라서 가치의 척도가 달라질 수 있는 것이다. <강남이 소장 - '국가대표급 땅 투자 선수되기' 저자>