[한인투데이] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 감염 예방 및 확산 방지를 위해 상파울루 주정부가 주격리 및 휴업령 조치를 이번 달 22일(수)까지 연장하면서 영업이 전면 중단돼 매출이 제로(0)라는 이유로 임대인과 임차인이 기존에 합의한 임대료를 강제로 감액하는 것이 가능할까?

일단 임대차 계약 내용은 한쪽 당사자가 상대방 동의 없이 일방적으로 바꿀 수 없다. 계약으로 체결된 임대료는 원칙적으로 임대인과 임차인 모두 동의해야 재조정할 수 있다. 다만 지금의 코로나19 사태처럼 갑작스러운 경제 사정 변화로 기존에 합의한 임대료가 더 이상 사회적으로 적절한 수준이 아닌 것으로 인정될 경우엔 사정이 달라질 수 있다.

브라질에서도 월 임대료를 최대 50% 또는 면제해주는 일부 착한 건물주가 있는 반면, 아예 이를 무시하거나 되레 인상을 요구하는 건물주도 있는 가운데 임차인들이 반길만한 판례가 나와 관심을 끌고 있다.

상파울주 민사 법원 페르난도 엔히끼 판사는 최근 코로나19로 모든 영업이 중단됨에 따라 임대인을 상대로 피해 기간 동안 임대료 전체에서 10%만 지불을 요구하는 소송을 제기한 임차인에게 30%만 지불하라고 판결했다.

페르난도 판사는 휴업령으로 인해 식당 활동을 금지하는 주령(64.881/20)을 근거로 "현재 상황으로 인해 원고의 수입이 급격히 감소하면서, 계약서에 명시된 금액의 임대료에 대해 원고의 재정적, 경제적으로 볼때 자칫 파산할 위기가 있다"고 인정했다.

그러나 본 소송은 판결에 불응한 임대인은 항소를 결정하면서 장기간의 법정 싸움으로 번지게 됐지만 금번 판례로 인해 향후 관련 소송에 대해 미칠 영향은 상당히 클 것으로 법률 전문가는 분석했다.

최용준(전 한인회장) 변호사는 "금번 소송 판결 전문을 살펴보니, 판사의 섣부른 판결이라는 헛점을 여러 부분에서 발견됐다"면서도 "앞으로 이와 관련 소송 사례가 급격하게 증가할 것으로 예상해 볼때 본 판례가 모든 사례의 기준이 될 수는 없지만 적지않은 영향을 끼칠 것"으로 예상했다.

그러나, 이러한 소송은 승패 결과와는 상관없이 향후 양측 모두에게 불이익이 될 수 있다는 점에서 바람직하지 않다고도 우려했다.

최 변호사는 우선적으로 임대인에게 정식 문서(아래 참조)를 작성해 보낸 후 답변을 기다리는 것을 권고했다. 만일 임대인측으로부터 감면 의사를 밝혀오면 반듯히 문서화를 요청해 보관할 것도 거듭 당부했다. 

반면, 답변이 없거나 감면 제안을 불응할 경우 최후 수단으로 소송을 통해 조정을 받을 수 있다. 임대료 규모 또는 변호사에 따라 비용규모가 달라지지만, 상파울루 변호사 협회에서 제시하는 수임료 권고기준에 따라 최소 20%~ 이상을 부담해야 하며, 소송에 패했을 경우엔 원금은 물론 이자 전체를 물어야 하는 부작용도 발생한다.

Prezados Locadores, 

Infelizmente, a pandemia do Corona Vírus (COVID-19) atingiu a nossa sociedade! 

Mas, a solidariedade de algumas boas pessoas começa a mostrar que somos especiais, cuidaremos uns dos outros e logo tudo vai ficar bem, com absoluta certeza, depois que tudo passar será melhor que antes!

Entretanto, neste momento, a nossa empresa está com as portas fechadas desde o dia 23/03/2020, sem poder exercer atividade que nos é tão vital, resultando em dificuldades financeiras inesperadas e imprevisíveis.

O aluguel de março, vencido em abril, conseguimos honrar! 

Porém, este cenário mundial não parece mudar tão rapidamente, assim, viemos através da presente solicitar o desconto de 50% no valor dos alugueres dos próximos 3(três) meses até a retomada gradual do comércio e da estabilidade financeira de todos.

Cero de vossa compreensão e concordância, aproveitamos a oportunidade para desejar muita saúde para todos!

Atenciosamente,