[뉴스브라질] 임대법(Lei do Inquilinato)이 바뀌었다. 12월9일 룰라 대통령이 서명공포하고 10일 연방관보에 게재됨으로써 앞으로의 상업용 건물과 토지, 주택의 주인과 세입자간의 모든 임대계약은 새법을 따르게 된다.

지금까지는 월세를 내지 않을 때 법에 의뢰해 세입자를 내보내려면 14개월이 걸렸는데 새법에 의하면 4개월로 단축된다. 부동산 시장에 임대가옥이 많이 나오도록 하려는 것이 법의 취지다. 세입자를 퇴거하는데 시간이 걸리고 골치가 아프면 임대하기 위해 아파트나 가옥에 투자할 사람이 적어진다. 반대로 퇴거수속이 간단하면 임대주택이 증가할 것이다.

새법은 보증인(fiador)이 중도에 보증을 뺄 수 있도록 허용하고 있다. 과거 임대법에서는 열쇠를 주인에게 가져다 주고 나서야 보증인의 책임이 끝난다.

세입자가 월세를 안내면서 1년여를 질질 끌다가 집을 비웠다고 하면 그 기간까지의 월세와 벌금 기타 제반 법률비용을 보증인이 전부 떠안아 맡아야 했다.

그런데 새법에서는 보증인이 집주인에게 보증인 자격을 빼겠다고 30일 전에 통보한다. 그러나 120일(4개월)간은 보증 책임이 계속된다. 한편 세입자는 30일안에 보증인을 새로 세워야 한다.

과거 임대법에서는 중간에 보증을 취소할 수 없게 돼 있었다. 예를 들어 아래와 같은 묘한 상황이 발생했어도 보증 취하가 불가능했다. 아버지가 시집간 딸의 월세집 보증을 섰다. 그런데 딸이 남편과 헤어져 친정으로 돌아왔다. 사위는 집에 남았다.

장인이 남이 된 사위의 집보증을 서고 있는 셈인데 이 경우에도 보증취소가 안되는 것이 먼저 임대법이다. 새법에 보증인에 관한 조항이 바뀌어 중간에 보증 취소가 가능하게 됐다.
과거 집세 밀린 세입자를 내 보내는데 기일이 오래 걸린 것은 임대법 때문이었다.

집주인이 법원에 세입자의 퇴거 소송을 제기했을 때 세입자가 밀린 집세와 기타 비용을 갚겠다는 서면약속을 제출하면 소송이 지연됐다. 서면 약속도 이행하지 않아 판사가 집을 나가라는 명령서를 발급했다 하더라도 명령서 한 번으로는 안되고 두번은 받아야 한다.

그리고도 법원 관리가 집에 나와 판사 명령서를 실행하는 명령수행서가 있어야 하는데 이것도 하나 가지고는 안되고 두차례 받아야 한다. 이러한 법적 절차 때문에 집세 밀린 세입자를 내보내는데 14개월이 소요됐다.

새법에서는 밀린 금액을 갚겠다는 서면약속 조항 없이 법원으로부터 퇴거소송장이 날아오면 15일 이내에 밀린 월세를 청산해야 한다. 그러면 소송이 정지되지만 그렇지 않으면 퇴거소송은 계속되며 단 한 차례의 판사 퇴거명령으로 퇴거실행이 가능하게 됐다.

Pro Teste 소비자 보호단체는 새법의 좋은 면도 있지만 예기치 않은 상황에 처하는 사람들이 걱정스럽다고 말했다.

Ibedec 소비자 보호단체 조제 따르딩 회장은 “월세 단 한번만 밀려도 세입자가 쫓겨날 수 있다”고 말하면서 “세입자가 병이 나던가 하는 예외적인 일이 발생해 일시적으로 가정형편이 어려워지는 경우도 있을 수 있다”고 설명했다.

과거에는 임대계약을 파기하게 되면 계약에 명시된 벌금을 전부내야 했다. 예를 들어 세입자가 중간에 다른 곳으로 이사해야 하는 경우 계약상에 3개월치 월세를 지불해야 한다고 돼 있을때 세입자는 3개월 월세를 집주인에게 지불해야 했다.

반대로 집주인이 집을 매매해야 하는 경우가 발생해 세입자에게 집을 비워달라고 요구한다면 계약서에 벌금조항이 역시 3개월분이 라고 한다면 이 금액을 세입자에게 지불하거나 3개월분 월세를 받지 않았다. 그런데 새임대법에서는 벌금액은 남은 기간의 비율로 했다. 예를 들어 24개월 계약에 12개월을 살고 집을 이사하게 됐다면 세입자는 2분의1 벌금만 책임이 있게 된다.

세입자를 내 보내는데 기간이 오래 걸려서 보증인 대신 3개월 월세 선납제(Caução)같은 것이 통하지 않았는데 새 임대법하에서는 퇴거수속이 빨라지기 때문에 선납제가 임대계약에 보증인을 대신하는 하나의 방법으로 등장할 수도 있다. (디아리오데 상파울로.10/12/09)